Airbnb 31.500€ brutos vs alquiler tradicional 20.400€ brutos: la historia neta es mucho más cercana
El dilema del propietario
Sarah posee un condominio de 2 dormitorios valorado en 320.000€ en una ciudad universitaria con tráfico turístico sólido durante todo el año. Un administrador de propiedades le dice que puede alquilarlo a largo plazo por 1.700€/mes. Su vecino que lo gestiona en Airbnb afirma que él gana “mucho más”. Así que ella ejecuta los números por sí misma.
Los resultados son más matizados de lo que dejó entrever el vecino.
Lado a lado: Inquilino tradicional vs Airbnb al 62% de ocupación
Ambas opciones en el condo de 320.000€ de Sarah, año completo:
| Línea | Inquilino tradicional | Airbnb (62% ocupación) |
|---|---|---|
| Ingresos brutos | 20.400€ | 31.640€ |
| Ajuste por vacancia | −1.632€ | (ya incluido en ocupación) |
| Comisión plataforma (15%) | 0€ | −4.746€ |
| Limpieza (65€ × 75 rotaciones) | 0€ | −4.875€ |
| Suministros / amenidades | 0€ | −720€ |
| Suministros extra (corta estancia) | 0€ | −1.440€ |
| Suplemento de seguro | 0€ | −1.600€ |
| Mantenimiento y reparaciones | −1.920€ | −2.800€ |
| Gestión de propiedad | 0€ (auto) | 0€ (auto) |
| NOI | 16.848€ | 15.459€ |
| IRPF efectivo | 12% | 20% (autónomo) |
| Neto tras impuestos | 14.826€ | 12.367€ |
| Tiempo del propietario / año | ~12 horas | 250-400 horas |
Al 62% de ocupación, Airbnb realmente queda 2.459€ por detrás — y eso es antes de poner precio a las 250-400 horas de tiempo del propietario.
La ocupación que cambia todo
El 62% es el resultado mediano. La sensibilidad completa:
| Ocupación Airbnb | Neto (tras impuestos) | vs alquiler tradicional (14.826€) |
|---|---|---|
| 50% (180 noches) | 9.000€ | −5.826€ (desastre) |
| 60% (219 noches) | 12.000€ | −2.826€ |
| 52% (equilibrio) | 14.826€ | 0€ |
| 70% (256 noches) | 17.800€ | +2.974€ |
| 80% (292 noches) | 21.500€ | +6.674€ (victoria clara) |
La ocupación de equilibrio — donde Airbnb y alquiler tradicional producen el mismo neto — sale alrededor del 52%. Por debajo, el inquilino tradicional gana. Por encima del 70%, Airbnb gana claramente.
El 52% suena alcanzable. Pero ten en cuenta un enero lento, una semana de problemas de fontanería, y un hueco de tres semanas entre reservas tras un huésped con mala reseña, y puedes caer por debajo más rápido de lo esperado.
El coste oculto: tu tiempo
La comparación NOI no captura lo que Sarah realmente gasta en esto:
- Responder a mensajes de huéspedes: 30+ minutos por reserva
- Coordinar limpiadores, comprobar disponibilidad, gestionar reseñas
- Manejar el ocasional mensaje a las 2am de “el WiFi está caído”
Estimación aproximada: 5-8 horas por semana de gestión activa. A su coste de oportunidad de 30€/hora, son 7.800-12.500€ al año en valor de tiempo que no aparece en el cálculo de NOI.
Ajustado por tiempo: el alquiler tradicional gana por un margen significativo si Sarah valora su tiempo en algo.
Cuándo Airbnb gana claramente
Si Sarah pudiera lograr 70%+ de ocupación, subir su tarifa por noche a 200€ en temporada alta, y contratar un co-host al 15% (en lugar de gestionar ella misma), las matemáticas se voltean. Airbnb puede producir realísticamente 17.500-21.000€ netos — superando al alquiler tradicional por 3.000-6.000€/año.
La brecha entre “Airbnb casual” y “Airbnb gestionado como negocio” es enorme.
Donde Airbnb gana claramente
- Mercados turísticos de alta demanda con suelo de temporada baja. Pueblos costeros, estaciones de esquí, ciudades universitarias con eventos durante todo el año. 70%+ de ocupación realista a tarifas premium por noche.
- Red de co-hosts ya establecida. Una comisión de co-host del 15% es mucho más barata que 5-8 horas/semana de gestión personal a cualquier tarifa horaria razonable.
- Porción ocupada por el propietario. Alquilar un dormitorio en tu residencia principal tiene una estructura de costes drásticamente diferente (sin suministros separados, sin seguro separado, sin desplazamiento para gestionar). Las matemáticas aquí a menudo favorecen claramente lo corto.
Donde gana el alquiler tradicional
- Mercados con menos del 60% de ocupación realista. Muchas ciudades secundarias y áreas rurales no tienen la demanda para llenar consistentemente un Airbnb.
- Propietarios que valoran la baja sobrecarga operativa. Un inquilino, un contrato, una llamada al mes vs constante rotación de huéspedes.
- Mercados con regulación hostil al alquiler turístico. Incluso donde Airbnb es legal, la regulación hostil aumenta el coste de cumplimiento y el riesgo. Barcelona, Palma, Madrid centro tienen restricciones severas.
Abre la Calculadora Airbnb vs Alquiler Tradicional → y ejecuta tu ocupación específica, tarifa por noche y estructura de costes. La ocupación de equilibrio es el único número para comparar contra tu evaluación honesta del mercado.