Airbnb 毛收 117 萬 vs 長租 75.6 萬：扣完淨額故事大不同

房東的兩難

Sarah 擁有 1,200 萬的 2 房公寓，在一個全年觀光人潮穩定的大學城。物管告訴她可以長租 NT$6.3 萬/月。她在 Airbnb 上做的鄰居宣稱「賺更多」。所以她自己跑數字。

結果比鄰居說的更微妙。

並排：長租 vs Airbnb 62% 入住率

兩個選項在 Sarah 1,200 萬公寓上，整年：

項目	長租房客	Airbnb（62% 入住率）
毛收入	75.6 萬	117 萬
空置調整	−6.05 萬	（已含於入住率）
平台費（15%）	$0	−17.55 萬
清潔（NT$2,400 × 75 次入退）	$0	−18 萬
用品 / 盥洗	$0	−2.7 萬
額外水電（短租）	$0	−5.4 萬
保險加保	$0	−6 萬
維修保養	−7.2 萬	−10.5 萬
物業管理	$0（自管）	$0（自管）
NOI	62.35 萬	56.85 萬
有效所得稅	12%	20%（自營業者級距）
稅後淨額	54.87 萬	45.48 萬
屋主時間 / 年	~12 小時	250-400 小時

62% 入住率時，Airbnb 實際落後 9.39 萬——而這還沒把 250-400 小時屋主時間定價。

改變一切的入住率

62% 是中位結果。完整敏感度：

Airbnb 入住率	稅後淨	vs 長租（54.87 萬）
50%（180 晚）	33.6 萬	−21.27 萬（災難）
60%（219 晚）	44.4 萬	−10.47 萬
52%（break-even）	54.87 萬	$0
70%（256 晚）	66 萬	+11.13 萬
80%（292 晚）	79.5 萬	+24.63 萬（明顯勝）

break-even 入住率（Airbnb 和長租產生同等淨收入的點）約 52%。低於那點長租房客勝。70% 以上 Airbnb 明顯勝。

52% 聽起來可達。但加上慢的一月、一週水管問題、壞評價客人後 3 週空檔，你跌破比預期快。

隱藏成本：你的時間

NOI 比較沒抓到 Sarah 實際花的：

• 回應客人訊息：每個訂房 30+ 分鐘
• 協調清潔員、檢查可訂、管理評論
• 處理偶爾凌晨 2 點「WiFi 壞了」訊息

粗估：每週 5-8 小時主動管理。以她機會成本 NT$1,200/小時，這是每年 NT$31-50 萬時間價值沒出現在 NOI 計算。

時間調整後：如果 Sarah 把時間當有價值，長租明顯勝。

Airbnb 明顯贏的時候

如果 Sarah 能達到 70%+ 入住率、把夜租推到旺季 NT$6,000、雇 co-host 15%（而非自管），數學翻轉。Airbnb 可實際產生 NT$66-78 萬淨——勝過長租 NT$11-23 萬/年。

「隨便做 Airbnb」和「像生意經營 Airbnb」之間差距巨大。

Airbnb 明顯贏的地方

• 高需求觀光市場含淡季底盤。 海邊小鎮、滑雪度假、有全年活動的大學城。70%+ 真實入住率加高夜租。
• co-host 網絡已建立。 15% co-host 抽成比每週 5-8 小時個人管理便宜得多。
• 屋主自住部分。 把主要住所一房間出租有截然不同成本結構（無分開水電、無分開保險、無通勤管理）。這裡數學常明顯偏短租。

長租贏的地方

• 真實入住率低於 60% 的市場。 許多二級城市和鄉村區沒需求一致填滿 Airbnb。
• 重視低營運負擔的屋主。 一個房客、一個合約、每月一通電話 vs 不斷客人入退。
• 對短租敵意法規的市場。 即使 Airbnb 合法，敵意法規增加合規成本和風險。

打開 Airbnb vs 長租計算器 → 跑你具體入住率、夜租、成本結構。break-even 入住率是對照你誠實市場評估的單一數字。