1,050 萬出租房：第 1 年現金流 −21 萬，第 10 年 IRR 8.2%
Jake 買進前跑的數字
Jake 34 歲、存了 330 萬，一直聽說出租房是被動收入之路。他找到一棟 1,050 萬的郊區獨棟，類似物件月租 6.3 萬。他打開試算表。
他發現的不是房地產 podcast 承諾的。
設定投資
Jake 25% 頭期——262.5 萬。加上交易成本約 15.75 萬（1.5%），他的總投入現金 278.25 萬。
房貸：787.5 萬以台灣 2026 利率 2.5% 30 年 = 每月 31,135 本息。
第 1 年：冷水澡
第 1 年的損益逐項列出：
| 項目 | 年金額 |
|---|---|
| 毛租金（6.3 萬 × 12） | +75.6 萬 |
| 空置準備（8%） | −6.05 萬 |
| 有效租金收入 | +69.55 萬 |
| 物業管理（8%） | −5.56 萬 |
| 房屋稅 + 地價稅 | −4.5 萬 |
| 保險 | −1.2 萬 |
| 維修保養 | −10.5 萬 |
| 總營運費用 | −21.76 萬 |
| 淨營運收入（NOI） | 47.79 萬 |
| 房貸本息（31,135 × 12） | −37.36 萬 |
| 第 1 年稅前現金流 | +10.43 萬（台灣低利率優勢） |
**注：**台灣低利率讓第 1 年仍小幅正現金流。同樣物件在美國 6.5% 利率下會是 −21 萬負現金流——下面 IRR 模型用較保守的台灣數字。
但等等——Cap Rate 呢？
Cap rate（NOI ÷ 購買價）是物業報酬，與融資無關：
47.79 萬 ÷ 1,050 萬 = 4.55%
對比，10 年期公債目前殖利率約 1.5%。在無槓桿基礎上，這物業在通膨後勉強為正。
現金回報率（第 1 年現金流 ÷ 投入現金）： 10.43 萬 ÷ 278.25 萬 = +3.75%
不亮眼但為正。台灣低利率把美國早期負現金流問題大半解決。
10 年觀點：變得有趣
Jake 保持耐心。10 年含：
- 2% 年租金成長（台灣保守）
- 2% 年物業增值
- 租金漲，費用也漲（通膨影響兩者）
| 年 | 月現金流 | 物業價值 | 自有資本 | 累積現金流 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | +8,690 | 1,050 萬 | 286 萬 | +10.4 萬 |
| 3 | +10,200 | 1,113 萬 | 322 萬 | +33 萬 |
| 5 | +12,500 | 1,179 萬 | 385 萬 | +66 萬 |
| 7 | +15,800 | 1,250 萬 | 459 萬 | +109 萬 |
| 10 | +21,400 | 1,330 萬 | 648 萬 | +180 萬 |
10 年 IRR：約 8.2% ——可比平衡股債組合，但需要 278.25 萬前期、10 年耐心、偶爾凌晨 2 點維修電話。
真正重要的指標
第 1 年現金流對台灣槓桿出租物業常是小幅正（與美國高利率市場不同），但這不是好交易的證明。
實際告訴你交易是否成立的指標是預期持有期間的 IRR。第 1 年 +3.75% 現金回報的物業仍可能交付 8-10% 10 年 IRR——一旦你含本金償還和增值。
但如果 IRR 只有 4-5%，你把 280 萬鎖在缺乏流動性資本，換取你坐在貨幣基金就能匹配的報酬——而不必接租客電話。
這個情境不適用的地方
- 現金買家。 沒房貸代表沒融資拖累。Cap rate 和現金回報率收斂。完全不同（短得多）的損益平衡結構。
- 高增值市場。 如果你有強理由相信你的特定市場會超越 2% 增值（雙北精華區、重劃區），IRR 大幅移動。「如果」承載分析。
- 以租養房（House hacking）。 住在物業一部分大幅改變數學。其他單位的租金抵銷你的住宅成本；稅務處理改變。不同框架。
- 租金房價比低於 0.3%。 月租低於購買價 0.3% 的物業在長期幾乎從不財務成立。如果篩選過濾器已經失敗就別跑計算器。
打開出租房 ROI 計算器 → 跑你具體交易。10 年 IRR 是要評估的指標；第 1 年現金流獨自誤導。