5,250万円の賃貸物件：1年目のキャッシュフロー −106万、10年目のIRR 8.2%
Jakeが買う前に走らせた数字
Jakeは34歳、1,650万円貯めた、賃貸物件がパッシブインカムへの道だと聞き続けている。郊外の5,250万円の戸建てを見つけ、類似物件は月31.5万円で賃貸されている。スプレッドシートを開いた。
彼が見つけたのは不動産ポッドキャストが約束したものではなかった。
投資のセットアップ
Jakeは25%頭金——1,312.5万円。クロージングコスト約78.75万円（1.5%）を加えると、総投資現金は1,391.25万円。
ローン：3,937.5万円を日本の2026年金利1.5%で30年 = 月13.6万円の元利金。
1年目：冷たいシャワー
1年目の損益を項目別に：
| 項目 | 年間額 |
|---|---|
| 総家賃（31.5万 × 12） | +378万 |
| 空室準備金（8%） | −30.24万 |
| 実効賃貸収入 | +347.76万 |
| 物件管理（8%） | −27.82万 |
| 固定資産税 + 都市計画税 | −22.5万 |
| 保険 | −6万 |
| 修繕とメンテナンス | −52.5万 |
| 総運営費 | −108.82万 |
| 純営業収入（NOI） | 238.94万 |
| ローン元利金（13.6万 × 12） | −163.2万 |
| 1年目税引き前キャッシュフロー | +75.74万（日本の低金利優位） |
**注：**日本の低金利は1年目をプラスのキャッシュフローに保つ。同じ物件が米国6.5%金利下では−106万の負キャッシュフロー。下のIRRモデルは保守的な日本の数字を使用。
でも待って——Cap Rateは？
Cap rate（NOI ÷ 購入価格）は融資非依存の物件リターンの尺度：
238.94万 ÷ 5,250万 = 4.55%
文脈として、10年国債利回りは現在約0.7%。レバレッジなしベースで、この物件はインフレ後実質でわずかにプラス。
キャッシュオンキャッシュリターン（1年目キャッシュフロー ÷ 投資現金）： 75.74万 ÷ 1,391.25万 = +5.45%
派手ではないがプラス。日本の低金利が米国の早期負キャッシュフロー問題の大半を解決。
10年ビュー：面白くなるところ
Jakeは忍耐強く待つ。10年で：
- 年2%家賃成長（日本では保守的）
- 年2%物件値上がり
- 家賃上がるが費用も上がる（インフレ両方に影響）
| 年 | 月キャッシュフロー | 物件価値 | エクイティ | 累積キャッシュフロー |
|---|---|---|---|---|
| 1 | +6.3万 | 5,250万 | 1,430万 | +75万 |
| 3 | +7.4万 | 5,565万 | 1,610万 | +245万 |
| 5 | +9.0万 | 5,895万 | 1,925万 | +500万 |
| 7 | +11.4万 | 6,250万 | 2,295万 | +780万 |
| 10 | +15.4万 | 6,650万 | 3,240万 | +1,300万 |
10年IRR：約8.2% ——バランスの取れた株/債券ポートフォリオに匹敵するが、1,391万円前払い、10年の忍耐、時々の午前2時のメンテナンスコールが必要。
本当に重要な指標
1年目のキャッシュフローは日本のレバレッジ賃貸物件には小幅プラスになることが多い（米国の高金利市場と異なる）が、それは良い取引の証明ではない。
取引が機能するかどうかを実際に教える指標は予想保有期間にわたるIRR。1年目+5.45%キャッシュオンキャッシュリターンの物件はまだ10年で8-10% IRRを提供できる——元金返済と値上がりを含めれば。
しかしIRRが4-5%なら、テナントコールなしでマネーマーケットファンドに座って同じリターンを得られたものと引き換えに、1,400万円を非流動的資本にロックしている。
このシナリオが当てはまらない場所
- 現金購入者。 ローンなしは融資ドラッグなしを意味。Cap rateとキャッシュオンキャッシュが収束。完全に異なる（はるかに短い）損益分岐点構造。
- 高値上がり市場。 あなたの特定市場が2%値上がりを上回ると強い理由があれば（東京・大阪都心、再開発エリア）、IRRが劇的に変わる。「もし」が分析を支える。
- ハウスハッキング。 物件の一部に住むことが数学を劇的に変える。他のユニットからの家賃が住宅費用を相殺；税務処理が変わる。異なるフレームワーク。
- 家賃対価格0.3%以下。 月家賃が購入価格の0.3%以下の物件は長期でもほぼ財務的に意味をなさない。スクリーニングフィルターがすでに失敗していれば計算機を実行しないで。
賃貸物件 ROI 計算機を開く → であなたの具体的取引を実行。10年IRRが評価すべき指標；1年目のキャッシュフローだけでは誤導する。