4.2억원 임대 부동산: 1년차 현금흐름 −850만, 10년차 IRR 8.2%

Jake가 사기 전에 돌린 숫자

Jake는 34세, 1.3억원을 모았고, 임대 부동산이 패시브 인컴의 길이라고 계속 듣는다. 4.2억원의 교외 단독을 발견했고, 비슷한 곳은 월 252만원에 임대된다. 스프레드시트를 열었다.

그가 발견한 것은 부동산 팟캐스트가 약속한 것이 아니었다.

투자 설정

Jake는 25% 계약금——1.05억. 클로징 비용 약 630만(1.5%)을 더하면 총 투입 현금 1.113억.

모기지: 3.15억을 한국 2026년 금리 4.5%로 30년 = 월 159.7만원 원리금.

1년차: 차가운 샤워

1년차 손익을 항목별로:

하지만 잠시——Cap Rate는?

Cap rate(NOI ÷ 매수가)는 융자와 무관한 물건 수익 지표:

1,911만 ÷ 4.2억 = 4.55%

맥락으로, 10년 국채 수익률이 현재 약 3.5%. 무레버리지 기준으로 이 물건은 인플레이션 후 거의 0에 가까움.

현금수익률(1년차 현금흐름 ÷ 투입 현금): −5만 ÷ 1.113억 = −0.05%

거의 손익분기. 한국 4.5% 금리는 미국 6.5%만큼 잔인하지 않지만 여전히 마이너스로 살짝 누름.

10년 관점: 흥미로워지는 곳

Jake는 인내한다. 10년 동안:

• 연 2.5% 임대료 성장(한국 보수적)
• 연 2.5% 부동산 가치 상승
• 임대료 오르지만 비용도 오름(인플레이션이 둘 다에 영향)

10년 IRR: 약 8.2% ——균형 잡힌 주식/채권 포트폴리오에 비교 가능, 하지만 1.113억 선납, 10년 인내, 가끔의 새벽 2시 정비 전화 필요.

진짜 중요한 지표

1년차 현금흐름은 한국 레버리지 임대 부동산에는 거의 손익분기에 가까움(미국 고금리 시장과 다름)이지만, 그게 좋은 거래의 증명은 아님.

거래가 작동하는지 실제로 알려주는 지표는 예상 보유 기간 동안의 IRR. 1년차 −0.05% 현금수익률 물건도 여전히 10년 8-10% IRR 제공 가능——원금 상환과 가치 상승 포함하면.

하지만 IRR이 4-5%면 세입자 전화 없이 머니 마켓 펀드에 앉아 일치할 수 있는 수익을 위해 1.1억을 비유동 자본에 묶는 것.

이 시나리오가 들어맞지 않는 곳

• 현금 매수자. 모기지 없음 = 융자 부담 없음. Cap rate와 현금수익률 수렴. 완전히 다른(훨씬 짧은) 손익분기 구조.
• 고가치 상승 시장. 당신의 특정 시장이 2.5% 가치 상승을 능가할 강한 이유가 있다면(강남, 재건축 지역), IRR이 극적으로 이동. 「만약」이 분석을 지탱.
• 하우스 해킹. 물건의 일부에 사는 것이 수학을 극적으로 바꿈. 다른 유닛의 임대료가 주거 비용 상쇄; 세무 처리 변경. 다른 프레임워크.
• 임대료 대 가격 0.3% 이하. 월 임대료가 매수가 0.3% 이하인 물건은 장기에도 거의 재무적으로 의미 없음. 스크리닝 필터가 이미 실패했으면 계산기 실행하지 말 것.

임대 부동산 ROI 계산기 열기 → 당신의 구체적 거래를 실행. 10년 IRR이 평가할 지표; 1년차 현금흐름만으로는 오도.