換屋數學：540 萬自有資本變 489 萬現金，月付增 NT$60,000

自有資本陷阱

陳家在他們房子住了 7 年。840 萬買，現在值 1,260 萬，還欠 720 萬。紙上他們有 540 萬自有資本——還有一個成長中的家庭已經住不下。

他們眼睛瞄到兩條街外 1,950 萬的房子。直覺：「我們有自有資本。用它。」

但自有資本不是現金。換屋比多數人意識到的更貴。

第 1 步：賣出實際淨多少？

紙上自有資本 vs 手上現金：

紙上 540 萬自有資本變成 489.6 萬現金——9% 在售出時剃頭，在其他事發生前。

第 2 步：自用住宅免稅額

陳家住自用住宅 6 年以上、賺超過免稅門檻。台灣自用住宅優惠：6 年內持有自住可享 400 萬免稅額（夫妻合計）。售出價差 420 萬中，前 400 萬免稅，超出部分依房地合一稅 10-45%。粗算他們稅後可能再扣 NT$2-8 萬，這裡略過細節。

第 3 步：他們買得起新房嗎？

1,950 萬房子需要：

• 20% 頭期款：390 萬
• 購買成本（檢查、過戶、貸款費用 ~3%）：58.5 萬
• 總現金需求：448.5 萬

陳家從售出有 489.6 萬。他們能 cover——但只剩 41.1 萬準備金。對新屋主來說刀片薄。一台冷氣壞掉他們就要刷信用卡。

第 4 步：月付震驚

並排，目前 vs 新房貸：

兩件事推動每月 NT$6 萬跳升：更多債（1,560 萬 vs 720 萬）AND 較高利率（2.5% vs 1.6%）。任一單獨會痛——合在一起翻倍月付。

要舒適負擔該月付（住房保持低於毛收入 28%），陳家需要合計毛收入約年 525 萬。如果他們在 360 萬，這吃力。

換屋實際成本

人們低估搬家交易摩擦：

• 仲介費雙邊：50.4 萬 + ~39 萬 = 89.4 萬
• 搬家費、新家具、立即維修：24-45 萬
• 6-12 個月較高房屋稅、水電

換屋總摩擦成本：120-150 萬最少。那是你簽字當天蒸發的自有資本。

問題不只是「我們負擔得起新月付嗎？」——是「這次搬家完整成本長什麼樣，較大的家未來 10 年值得嗎？」

換屋仍合理的時候

• 現金買家。 沒房貸代表沒利率差問題。數學簡化為「生活方式收益值不值摩擦成本」。
• 住 10+ 年。 120-150 萬摩擦成本攤 10+ 年是 12-15 萬/年。對真正符合下個十年生活的家可容忍。
• 家庭驅動需要。 小孩需要學校、年長父母搬入、在家工作需要更多空間。非財務價值可主導數學。
• 賣熱買冷。 偶爾（罕見）市場時點偏好換屋。多數時候不是。

數學說別動的時候

• 鎖定低房貸利率（1.5% 以下）。 與 2.5%+ 的利率差距太貴放棄，除非生活方式需要嚴重。
• 短持有期（5 年以下）。 摩擦成本攤短期使搬家不經濟。
• 邊際生活方式收益。 「更多空間」單獨通常無法合理化 NT$120 萬摩擦+ NT$72 萬/年較高月付。

打開換屋計算器 → 跑你具體情境。輸出是你能否負擔新房；更難的問題是你該不該。