住み替え数学：2,700万円のエクイティが2,448万円の現金、月支払いが+30万円
エクイティトラップ
Chen家は7年間家に住んでいる。4,200万円で買った。今は6,300万円相当で、まだ3,600万円借りている。紙の上では2,700万円のエクイティ——そして手狭になった成長中の家族。
彼らの目は2ストリート先の9,750万円の家に着地する。本能：「エクイティがある。使おう。」
しかしエクイティは現金ではない。住み替えはほとんどの人が気付くより高価。
ステップ1：売却で実際の純額は？
紙上エクイティ vs 手元現金：
| 項目 | 額 |
|---|---|
| 売却価格 | 6,300万 |
| ローン返済 | −3,600万 |
| 紙上エクイティ | 2,700万 |
| 売却費用（仲介、ステージング、譲渡税 ~4%） | −252万 |
| 純収益（実際の購買力） | 2,448万 |
紙上の2,700万エクイティが2,448万の現金になる——売却時だけで9%のヘアカット、他のことが起こる前に。
ステップ2：3,000万円特別控除
Chen夫妻はマイホームを5年以上所有・居住、4,200万円で買って6,300万円で売る——2,100万円の利益。日本の自己居住用財産には3,000万円特別控除があり、この利益は完全に非課税。（2回続けて住み替える場合は控除リセットに注意。）
ステップ3：新居が買える？
9,750万円の家には：
- 20%頭金：1,950万円
- 購入費（検査、登記、ローン手数料 ~3%）：293万円
- 必要現金合計：2,243万円
Chen家には売却から2,448万円。賄える——しかし205万円の備蓄だけ残る。新オーナーには剃刀のように薄い。エアコン1台の故障でクレジットカードに手が伸びる。
ステップ4：月支払いショック
並べて、現在 vs 新ローン：
| 現在の家 | 住み替え先 | |
|---|---|---|
| 残高 | 3,600万 | 7,800万 |
| ローン金利 | 0.6%（2019年ローン） | 1.5%（2026金利） |
| 残期間 | 23年 | 30年 |
| 月元利金 | 20.5万 | 51万 |
| 月支払い増加 | — | +30.5万 |
| 年キャッシュフロー打撃 | — | −366万 |
月¥30万のジャンプを駆動する2つ：より多い債務（7,800万 vs 3,600万）AND 高い金利（1.5% vs 0.6%）。どちらか単独でも痛む——一緒に月支払いを倍以上にする。
その支払いを快適に賄うには（住居費を総収入の28%以下に保つ）、Chen家は世帯年収約2,200万円が必要。1,500万円なら、これは厳しい。
住み替えの実際のコスト
人々は引っ越しの取引摩擦を過小評価：
- 両側のエージェント手数料：252万 + ~195万 = 447万
- 引っ越し費、新家具、即時の修理：120-225万
- 6-12ヶ月のより高い固定資産税、光熱費
住み替えの総摩擦コスト：600-750万円、最低限。それはあなたが署名する日に蒸発するエクイティ。
問題は「新しい支払いを賄えるか？」だけではない——「この移動の完全なコストはどう見え、より大きい家は次の10年でそれを正当化するか？」。
住み替えがまだ機能するとき
- 現金購入者。 ローンなしは金利差問題なしを意味。数学は「ライフスタイルの利得は摩擦コストの価値があるか」に縮小。
- 10年以上滞在。 600-750万円の摩擦コストを10年以上で償却すると年60-75万円。次の10年の生活に本当に合う家には許容可能。
- 家族主導の必要性。 学校が必要な子供、加齢する親が引っ越してくる、在宅勤務でより多くのスペースが必要。非財務価値が数学を支配できる。
- 熱い市場で売って軟らかい市場で買う。 時々（稀）市場タイミングが住み替えに有利。ほとんどの場合違う。
数学が留まれと言うとき
- ロックインされた低ローン金利（1%未満）。 1.5%以上への金利ギャップは、ライフスタイルの必要性が深刻でない限り諦めるには高すぎる。
- 短い所有ホライズン（5年未満）。 短いホライズンで償却された摩擦コストが移動を非経済的にする。
- 限界的なライフスタイル利得。 「より多くのスペース」だけでは通常600万円の摩擦+年¥366万のより高い支払いを正当化しない。
住み替え計算機を開く → であなたの具体的シナリオを実行。出力は新居を賄えるかどうか；より難しい質問はそうすべきかどうか。