주택 갈아타기 수학: 2.16억 자기자본이 1.96억 현금으로, 월 납입 +240만

자기자본 함정

Chen 가족은 7년간 그 집에 살았다. 3.4억에 샀고, 지금 5억 가치, 여전히 2.9억 빚짐. 종이상 2.16억 자기자본——그리고 공간이 부족해진 성장하는 가족.

그들의 눈은 두 거리 떨어진 7.8억 집에 도착. 본능: 「자기자본이 있다. 사용하자.」

하지만 자기자본은 현금이 아님. 갈아타기는 대부분이 깨닫는 것보다 비쌈.

1단계: 매도가 실제 얼마 순익?

종이 자기자본 vs 손에 든 현금:

종이 2.1억 자기자본이 1.95억 현금으로——매도에서만 9% 삭감, 다른 일이 일어나기 전에.

2단계: 1주택자 양도세 비과세

Chen 부부는 자가에 5년+ 거주, 1주택자로 보유. 한국 1주택자 양도세 비과세 요건(2년 이상 보유 + 거주, 12억원 이하)을 충족하면 양도소득세 비과세. 12억 초과분은 장기보유특별공제 적용 가능. 그들의 5억 매도가는 12억 미만이므로 완전 비과세.

3단계: 새 집을 살 수 있나?

7.8억 집은 필요:

• 40% 계약금(한국 LTV 60% 일반): 3.12억
• 구매 비용(취득세 + 등기 + 중개 ~5%): 3,900만
• 필요 현금 합계: 3.51억

Chen 가족은 매도에서 1.95억. 그들은 부족——1.56억 부족. 추가 대출 또는 다른 자산 매도 필요. LTV 60% 한도가 한국 갈아타기를 미국보다 어렵게 만듦.

4단계: 월 납입 충격

나란히, 현재 vs 새 모기지:

월 69만 점프를 추동하는 두 가지: 더 많은 부채(4.68억 vs 2.9억) AND 높은 금리(4.5% vs 2.8%). 어느 하나만으로도 아픔——함께 월 납입을 거의 두 배로.

그 납입을 편하게 부담하려면(주거비를 총소득 28% 이하로 유지), Chen 가족은 합산 연봉 약 1.02억이 필요. 8,000만이라면, 이는 빡빡.

갈아타기의 실제 비용

사람들은 이사의 거래 마찰을 과소평가:

• 양측 중개 수수료: 1,500만 + ~1,170만 = 2,670만
• 이사 비용, 더 큰 공간을 위한 새 가구, 즉시 수리: 600-1,500만
• 6-12개월의 더 높은 재산세, 공과금

갈아타기 총 마찰 비용: 2,500-3,500만 최소. 그것은 당신이 사인하는 날 증발하는 자기자본.

질문은 단지 「우리는 새 납입을 부담할 수 있나?」가 아님——「이 이동의 완전한 비용은 어떻게 보이고, 더 큰 집은 다음 10년 동안 그것을 정당화하나?」.

갈아타기가 여전히 작동할 때

• 현금 매수자. 모기지 없음 = 금리 격차 문제 없음. 수학은 「라이프스타일 이득이 마찰 비용 가치 있나」로 축소.
• 10년 이상 거주. 2,500-3,500만 마찰 비용을 10년 이상 분할 상각하면 연 250-350만. 다음 10년 생활에 진정으로 맞는 집에는 견딜 만.
• 가족 주도 필요. 학교가 필요한 자녀, 노부모가 함께 살게 됨, 재택근무로 더 많은 공간 필요. 비재무적 가치가 수학을 지배 가능.
• 뜨거운 시장에 매도, 냉각된 시장에 매수. 가끔(드물게) 시장 타이밍이 갈아타기에 유리. 대부분의 경우 그렇지 않음.

수학이 머물라고 말할 때

• 3% 미만 락인 모기지 금리. 4.5%로의 격차는 라이프스타일 필요가 심각하지 않으면 너무 비쌈.
• 짧은 소유 기간(5년 미만). 짧은 기간에 마찰 비용 분할 상각이 이동을 비경제적으로.
• 한계 라이프스타일 이득. 「더 많은 공간」만으로는 보통 2,500만 마찰 + 연 828만 더 높은 납입을 정당화 못 함.

주택 갈아타기 계산기 열기 → 당신의 구체적 시나리오를 실행. 출력은 당신이 새 집을 부담할 수 있는지; 더 어려운 질문은 해야 하는지.