房地合一稅 2.0 試算

為什麼持有期間影響這麼大

房地合一稅 2.0 的稅率完全綁定持有期間——2 年內出售的稅率是 10 年以上出售的 3 倍（45% vs 15%）。這不是意外，是刻意的政策設計：抑制短期炒作，鼓勵長期持有。同一筆 300 萬的交易所得，持有 18 個月要繳 135 萬，持有 12 年只要繳 45 萬，差了 90 萬。

自用住宅優惠是另一個量級的差異：符合條件的話，前 400 萬交易所得完全免稅，超過的部分只課 10%——比最短期的 45% 低了 35 個百分點。但要件很嚴：本人或配偶、未成年子女必須設籍持有並「連續居住滿 6 年」，且這 6 年內不能出租或供營業使用，而且 6 年內只能用這個優惠一次。

公式怎麼算

1. 交易所得 = 成交價額 − 原始取得成本 − 移轉相關費用 − 土地漲價總數額（已另外課徵土地增值稅的部分，排除避免重複課稅）。
2. 適用稅率：符合自用住宅要件（連續居住滿 6 年）→ 10%；否則依持有期間：2 年內 45%、2-5 年 35%、5-10 年 20%、10 年以上 15%。
3. 課稅所得：自用住宅優惠可先扣除 NT$4,000,000 免稅額，超過部分才課稅；一般稅率則交易所得全額課稅。
4. 應納稅額 = 課稅所得 × 適用稅率。

資料來源：所得稅法第 14-4 條~第 14-8 條（全國法規資料庫）、財政部賦稅署。

計算在你的瀏覽器執行，資料不送到任何伺服器。原始碼在 GitHub。

這個工具沒涵蓋的

• 重購退稅：換屋族先賣後買或先買後賣，符合條件可申請重購自用住宅退稅（全額或部分）。本工具不計算退稅。
• 預售屋交易：預售屋換約（權利轉讓）適用不同的稅率結構，跟成屋交易不同。
• 境外個人與營利事業：非中華民國境內居住之個人、營利事業的稅率結構不同，本工具僅適用境內居住個人。
• 繼承或受贈取得：取得成本的認定方式不同（以繼承或受贈時之房地時價為準），需另外查證。
• 土地增值稅本身：這是另一筆獨立的稅，本工具只處理房地合一所得稅。