Alquilar vs comprar al 6.5%: el punto de equilibrio se estiró de 5 a 9 años
La respuesta de alquilar vs comprar cambió entre 2024 y 2026, y la mayoría de los consejos en internet no se han puesto al día.
Pasamos una casa de $400,000 por la calculadora a tasas de 2021 (3%) y tasas de 2026 (6.5%). El año de equilibrio — cuando comprar supera a alquilar en patrimonio neto — se movió 4 años.
Cómo se ve realmente el año de equilibrio
Misma casa de $400K, mismo 20% de enganche, misma hipoteca fija a 30 años. Solo cambia la tasa:
| Tasa hipotecaria | Capital + interés mensual | Equilibrio (comprar gana) |
|---|---|---|
| 3.0% (2021) | $1,348 | Año 5 |
| 4.5% (promedio de largo plazo) | $1,621 | Año 7 |
| 6.5% (2026) | $2,022 | Año 9 |
| 7.5% (pico) | $2,237 | Año 11 |
Un aumento de 3.5 puntos porcentuales en la tasa agregó 4 años al tiempo de equilibrio. La porción de interés de cada pago mensual es mayor, la porción de capital es menor, y el costo de oportunidad del enganche invertido del inquilino no cambia.
Si te quedas 7+ años, comprar sigue ganando. Si podrías mudarte en 5 años, alquilar ahora gana por un margen significativo. La “regla del 5 años” de las tasas por debajo del 3% está equivocada para 2026.
El costo total de propiedad en una casa de $400K
Corrimos los rubros:
| Costo | Anual | Mensual |
|---|---|---|
| Capital + interés (6.5%, 30 años, 20% de enganche) | $24,264 | $2,022 |
| Impuesto predial (promedio nacional 1.1%) | $4,400 | $367 |
| Mantenimiento (1% del valor de la vivienda) | $4,000 | $333 |
| Seguro | $1,800 | $150 |
| HOA (cuando aplica) | $3,600 | $300 |
| Salida de efectivo mensual | $3,172 | |
| Retorno perdido sobre $80K de enganche (7% real) | $467 | |
| Costo económico total | $3,639 |
La “hipoteca de $2,022” que la gente cita es el 56% del costo económico mensual real. El resto — impuestos, mantenimiento, seguro, HOA, costo de oportunidad — es lo que hace que “compré porque el alquiler es tirar el dinero” sea una mala lectura del cálculo.
Parte de esos $3,639 construye patrimonio (la porción de capital del pago de la hipoteca). La mayor parte no.
Cuándo el inquilino realmente gana
Comparando con un alquiler de $2,800/mes (típico para una propiedad equivalente a $400K con un rendimiento bruto de alquiler del 8.4%):
- El inquilino paga $2,800/mes
- El propietario paga $3,172/mes en efectivo + tiene $80K inmovilizados
- Diferencia invertida por el inquilino: ($3,172 − $2,800) × 12 + $80K iniciales = ~$84,500 invertidos en el año 1, creciendo cada año
A un retorno real del 7% durante 10 años, eso se compone hasta aproximadamente $160,000 en el portafolio de inversión del inquilino. Mientras tanto, el propietario ha acumulado unos $35K de patrimonio por pagos de capital + ~$85K de apreciación de precio (3% anual sobre $400K = ~30% en 10 años), neteado contra $24K en costos de venta al salir.
Los números quedan aproximadamente parejos en el año 9 en este caso específico, con la tasa de apreciación de la vivienda haciendo la mayor parte del trabajo del lado de la compra. Baja la apreciación a 1.5% y el equilibrio se mueve al año 12+. Súbela a 4.5% y el equilibrio vuelve al año 6-7.
Qué cambia la respuesta
Cinco variables que realmente mueven el año de equilibrio:
- Relación local precio-alquiler. Por encima de 25 (San Francisco, Nueva York, partes de LA) → alquilar suele ganar directamente en ventanas de 10 años. Por debajo de 15 (Pittsburgh, Cleveland, gran parte del Medio Oeste) → comprar gana en el año 5-6.
- Período de tenencia esperado. La variable más decisiva. Menos de 5 años casi siempre favorece alquilar a tasas de 2026. Más de 10 años casi siempre favorece comprar.
- Crecimiento local del alquiler. Un crecimiento anual del alquiler de 5%+ (Austin antes de 2023, partes de Florida) adelanta el equilibrio 1-2 años. Un alquiler plano (mercados post-corrección) lo retrasa.
- Uso alternativo del enganche. Si en realidad no vas a invertir el enganche ahorrado, el costo de oportunidad es teórico. El cálculo colapsa; comprar gana por defecto.
- Tratamiento fiscal. La deducción de interés hipotecario importa menos ahora que antes de 2017 (deducción estándar más alta). Para la mayoría de los hogares de ingreso medio, la deducción es funcionalmente cero. Los hogares de altos ingresos en estados con impuestos altos aún obtienen un beneficio significativo.
Dónde no aplica este escenario
- Necesidades de estabilidad familiar. Un distrito escolar, una hipoteca a 30 años que da costos de vivienda fijos, control sobre remodelaciones — estos tienen valor no financiero que no captura el cálculo de patrimonio neto. Un equilibrio de 9 años no es una “sentencia de 9 años”; es el punto donde la hoja de cálculo alcanza las razones de estilo de vida que quizás ya te hacían preferir comprar.
- Compradores en efectivo. Sin hipoteca, sin costo de oportunidad sobre el enganche de la misma manera. El cálculo se vuelve: retorno perdido sobre el precio de compra total vs alquiler ahorrado + apreciación. Una estructura de equilibrio completamente distinta (usualmente más corta).
- Propiedad de inversión. El ingreso por alquiler lo cambia todo. Este artículo trata sobre vivienda ocupada por el propietario. Para uso de inversión, usa el marco de tasa de capitalización / retorno sobre efectivo en su lugar.
- Mercados de apreciación especulativa. Si genuinamente crees que los precios de vivienda locales se apreciarán 6-8% anual (algunos mercados del Sunbelt), comprar gana en el año 5-6 incluso con una tasa hipotecaria del 6.5%. El “si” hace mucho trabajo en esa oración.
Qué hacer en la práctica
Corre tus números reales. Los valores por defecto que funcionaban en 2021 no funcionan ahora, y los valores por defecto que funcionan a nivel nacional no funcionan en tu mercado específico.
Abre la Calculadora de Alquilar vs Comprar → y sobrescribe la tasa hipotecaria, la apreciación de la vivienda, el crecimiento del alquiler y el retorno de inversión. El año de equilibrio es el único resultado que importa; todo lo demás es intermedio.