Cuánta casa puedes pagar de verdad (vs cuánto aprueba el banco)
El banco te aprueba $420K. Eso no significa que comprar una casa de $420K sea buena idea. El número “aprobado” del banco y tu número “cómodo” viven en cálculos distintos, y la brecha suele ser de 20-30%.
Lo que realmente dice la regla 28/36
Dos proporciones:
- Relación frontal (28%): El costo mensual de vivienda (hipoteca + impuestos + seguro) ≤ 28% del ingreso mensual bruto.
- Relación total (36%): La deuda mensual total (vivienda + auto + préstamos estudiantiles + pagos mínimos de tarjetas) ≤ 36% del ingreso bruto.
Con $100K bruto / $8,333 mensuales:
- 28% × $8,333 = $2,333/mes para vivienda
- 36% × $8,333 = $3,000/mes para toda la deuda combinada
A una tasa del 6.5%, con 20% de enganche, $2,333/mes cubre capital + interés de aproximadamente $1,800 (descontando impuestos y seguro), lo que te califica para aproximadamente $340K-$420K en precio de vivienda, dependiendo del impuesto predial local.
Ese es el techo aprobado por el banco. Ahora la parte que el banco no modela.
Lo que deja fuera el cálculo del banco
La regla 28/36 se calibró hace décadas, cuando la jubilación era problema de otro (pensiones), la salud era barata y las hipotecas dominaban la deuda familiar. No se ha actualizado.
Corrimos el mismo hogar de $100K con líneas de costo realistas para 2026:
| Rubro | Mensual | Notas |
|---|---|---|
| Ingreso bruto | $8,333 | $100K / 12 |
| Impuestos federales + estatales (~25% efectivo) | −$2,083 | |
| Seguro de salud (plan del empleador) | −$300 | |
| Ingreso disponible | $5,950 | |
| Vivienda aprobada por el banco | $2,333 | 28% del bruto |
| Lo que queda para todo lo demás | $3,617 | |
| 401(k) al 15% del bruto | $1,250 | |
| Formación de fondo de emergencia | $300 | |
| Mantenimiento (el banco no lo modela) | $300 | 1% de una casa de $360K / 12 |
| Supermercado, servicios, transporte | $1,200 | estimación conservadora |
| Subtotal | $3,050 | |
| Lo que sobra | $567 | para hijos, vacaciones, vida, cualquier imprevisto |
Si usas al máximo la aprobación de vivienda del banco de $2,333/mes, te quedan $567/mes para todo lo que está fuera del presupuesto. Una reparación de auto, un gasto de guardería, una factura médica — y terminas sacando de tus ahorros o dejando de aportar a la jubilación ese mes.
Eso es tener exceso de gasto en vivienda. El banco lo aprobó. El cálculo no.
Cómo se ve realmente “cómodo”
Mismo hogar, pero con vivienda limitada al 22% del bruto en vez del 28%:
| Rubro | Mensual |
|---|---|
| Ingreso bruto | $8,333 |
| Impuestos + seguro | −$2,383 |
| Vivienda al 22% (hipoteca + impuestos + seguro) | −$1,833 |
| 401(k) al 15% | −$1,250 |
| Formación de fondo de emergencia | −$300 |
| Mantenimiento | −$250 |
| Supermercado, servicios, transporte | −$1,200 |
| Colchón restante | $1,117 |
Un colchón de $1,100/mes en vez de $570/mes. La diferencia de 6 puntos porcentuales (22% vs 28%) compra un respiro equivalente a unos $530/mes — suficiente para absorber la mayoría de los eventos de la vida sin romper el presupuesto.
Ese techo del 22% del bruto se traduce en aproximadamente $280K-$320K en precio de vivienda a una tasa del 6.5% con 20% de enganche. Cerca de 20-25% por debajo de lo aprobado por el banco.
Cuándo sí funciona el número del banco
Tres escenarios donde estirarse hasta el techo del 28% es más defendible:
- Doble ingreso sólido. Dos personas generando ingreso crean diversificación natural. Perder un empleo no amenaza inmediatamente la hipoteca. El techo del 28% asume que tu ingreso se mantiene; el doble ingreso hace ese supuesto más confiable.
- Sin otras deudas. Si no tienes pago de auto, préstamos estudiantiles ni saldo en tarjetas, la relación total del 36% deja más margen para la vivienda.
- Trayectoria de ingreso. Al inicio de tu carrera, podrías estar en $100K con una trayectoria fuerte hacia $130K-$150K en 3-5 años. El 28% se siente ajustado hoy y razonable en 3 años. Estirarse es apostar al crecimiento del ingreso, con el costo de 3 años ajustados.
La prueba honesta: si un gasto inesperado de $400 en cualquier mes te obligaría a saltarte un aporte al 401(k) o a sacar del fondo de emergencia, estás en el techo equivocado.
Qué cambia el número de asequibilidad
Tres modificadores que la mayoría de las calculadoras no incluyen:
- Reserva de mantenimiento. Los bancos no la exigen; tú la necesitas. 1% del valor de la vivienda al año, distribuido de forma desigual. Un techo nuevo en el año 15 puede costar $20K de una sola vez.
- Variación del impuesto predial. 0.3% en Hawái, 2.5% en Nueva Jersey. La misma casa de $400K cuesta $100/mes en impuestos en un estado y $830/mes en otro. El techo del 28% aplica sobre PITI (capital, interés, impuestos, seguro), así que los estados con impuestos altos te obligan a un precio de vivienda menor con el mismo ingreso.
- Cuotas de HOA o condominio. Cuando aplican, $200-$800/mes, no deducibles como el interés hipotecario. Costo de consumo puro. Reduce lo que puedes pagar en unos $30K-$120K de precio de vivienda por cada $200/mes de HOA.
Lo que este escenario no incluye
- Ingreso único con hijos. El cuidado infantil puede costar $1,500-$2,500/mes por hijo en las grandes áreas metropolitanas de EE. UU. El techo del 22% baja a 15-18% en esos casos. De lo contrario, el cálculo colapsa dentro de los 12-18 meses de la llegada de un hijo.
- Ajustes por áreas metropolitanas de alto costo. San Francisco, Nueva York, Los Ángeles, Boston tienen alquileres que a menudo superan el 35-40% del ingreso bruto para asalariados típicos. El marco 28/36 asume un mercado donde el alquiler comparable es ~25-30%; en áreas de alto costo, la barra absoluta de asequibilidad es más difícil de alcanzar con cualquiera de las dos reglas.
- Expectativas de plusvalía. Este artículo se enfoca en la asequibilidad de flujo de caja. Si esperas una plusvalía anual del 4%+ en tu mercado específico, el cálculo se inclina hacia “estirarse un poco” porque el capital acumulado es mayor. La mayoría de los mercados de EE. UU. en 2026 no justifican ese supuesto.
Qué hacer en la práctica
- Calcula tu ingreso disponible (bruto menos impuestos menos primas de salud).
- Resta los aportes de jubilación que realmente quieres hacer (15% del bruto es una meta razonable).
- Resta los costos de vida básicos (supermercado, transporte, servicios, formación de fondo de emergencia).
- Limita la vivienda al menor entre:
- 28% del bruto (techo del banco)
- 35% del ingreso disponible restante después de la jubilación
- El que sea menor es tu presupuesto de vivienda real.
Abre la Calculadora de Alquilar vs Comprar → para comparar cómo se ve tu presupuesto de vivienda real como propietario vs como inquilino a tasas de 2026. El resultado es el precio máximo honesto de vivienda para tu situación, no el máximo aprobado por el banco.