내가 실제로 감당할 수 있는 집값 (은행이 승인해주는 금액과의 차이)
은행이 42만 달러를 승인해준다고 해서 42만 달러짜리 집을 사는 게 좋은 결정이라는 뜻은 아니다. 은행의 ‘승인’ 금액과 당신의 ‘여유로운’ 금액은 서로 다른 계산법에서 나오며, 그 격차는 보통 20~30%다.
28/36 법칙이 실제로 말하는 것
두 가지 비율이 있다.
- 프론트엔드 비율(28%): 월 주거비(모기지+세금+보험)가 월 총소득의 28% 이하.
- 백엔드 비율(36%): 월 총부채(주거비+자동차 할부+학자금+신용카드 최소 결제)가 총소득의 36% 이하.
연 소득 10만 달러, 월 8,333달러 기준으로 계산하면:
- 28% × $8,333 = 월 $2,333가 주거비에
- 36% × $8,333 = 월 $3,000가 전체 부채 상환액에
금리 6.5%, 계약금 20% 조건에서 월 $2,333(세금과 보험을 제외하면 원리금 약 $1,800)는 지역 재산세에 따라 대략 $340K~$420K 주택 가격까지 승인받을 수 있는 수준이다.
이게 은행이 승인하는 상한선이다. 이제 은행이 계산에 넣지 않는 부분을 보자.
은행의 계산이 빠뜨리는 것
28/36 법칙은 수십 년 전, 노후는 연금이 알아서 해주고, 의료비는 저렴하고, 모기지가 가계 부채의 대부분을 차지하던 시절에 만들어졌다. 시대를 따라오지 못했다.
같은 연봉 10만 달러 가구에 2026년의 현실적인 비용 항목을 대입해봤다.
| 항목 | 월액 | 비고 |
|---|---|---|
| 총소득 | $8,333 | $100K / 12 |
| 연방세+주세(실효세율 약 25%) | −$2,083 | |
| 건강보험(회사 플랜) | −$300 | |
| 실수령액 | $5,950 | |
| 은행 승인 주거비 | $2,333 | 총소득의 28% |
| 나머지 모든 것에 쓸 수 있는 돈 | $3,617 | |
| 401(k) 총소득의 15% | $1,250 | |
| 비상자금 적립 | $300 | |
| 유지보수비(은행이 계산 안 함) | $300 | $360K 주택가치의 1% / 12 |
| 식료품, 공과금, 교통비 | $1,200 | 보수적으로 추정 |
| 소계 | $3,050 | |
| 남는 돈 | $567 | 자녀, 여행, 생활, 예기치 못한 지출 전부 |
은행이 승인한 주거비 $2,333/월을 꽉 채워 쓰면, 예산 밖의 모든 일에 쓸 수 있는 돈은 월 $567뿐이다. 자동차 수리 한 번, 보육비 한 번, 병원비 한 번이면 저축을 헐거나 그 달 은퇴 저축을 건너뛰어야 한다.
이게 ’하우스 푸어’다. 은행은 승인했다. 하지만 계산은 승인하지 않았다.
’여유롭다’는 게 실제로 어떤 모습인가
같은 가구인데, 주거비 상한을 28%가 아니라 22%로 잡으면:
| 항목 | 월액 |
|---|---|
| 총소득 | $8,333 |
| 세금+보험 | −$2,383 |
| 주거비 22%(모기지+세금+보험) | −$1,833 |
| 401(k) 15% | −$1,250 |
| 비상자금 적립 | −$300 |
| 유지보수비 | −$250 |
| 식료품, 공과금, 교통비 | −$1,200 |
| 남는 여유자금 | $1,117 |
여유자금이 월 $570에서 월 $1,100로 바뀐다. 22%와 28% 사이의 단 6%p 차이가 월 $530 상당의 숨통을 만들어준다 — 예산을 무너뜨리지 않고 웬만한 생활 이벤트를 흡수할 수 있는 수준이다.
총소득의 22%를 상한으로 잡으면, 금리 6.5%, 계약금 20% 조건에서 주택 가격은 대략 $280K~$320K로, 은행 승인 금액보다 약 20~25% 낮다.
은행의 숫자가 통하는 경우
28% 상한까지 늘려 잡는 게 정당화되는 세 가지 시나리오:
- 탄탄한 맞벌이. 두 사람의 소득은 자연스러운 분산 효과를 낸다. 한쪽이 실직해도 모기지가 곧바로 위협받지 않는다. 28% 상한은 소득이 유지된다는 전제를 깔고 있는데, 맞벌이는 이 전제를 더 신뢰할 수 있게 만든다.
- 다른 부채가 없는 경우. 자동차 할부도, 학자금도, 신용카드 잔액도 없다면 36% 백엔드 비율에서 주거비에 쓸 여유가 더 생긴다.
- 소득이 상승 궤도에 있는 경우. 커리어 초기라 지금은 10만 달러지만 3
5년 안에 13만15만 달러로 강한 상승세가 예상된다면, 28%가 지금은 빠듯해도 3년 뒤엔 적당해진다. 무리하는 건 소득 성장에 거는 베팅이며, 그 대가는 3년간의 빠듯함이다.
솔직한 테스트: 어느 달에 예상치 못한 $400 지출이 생겼을 때 401(k) 납입을 건너뛰거나 비상자금을 헐어야 한다면, 잘못된 상한을 선택한 것이다.
감당 가능한 금액을 바꾸는 요인
대부분의 계산기가 포함하지 않는 세 가지 수정 요소:
- 유지보수 적립금. 은행은 요구하지 않지만 당신에게는 필요하다. 주택 가치의 연 1%, 하지만 매년 균등하지 않다 — 15년 차에 지붕을 교체하면 한 번에 $20K가 나갈 수도 있다.
- 재산세의 지역 편차. 하와이는 0.3%, 뉴저지는 2.5%. 같은 $400K 주택이라도 어느 주에서는 세금이 월 $100, 다른 주에서는 월 $830다. 28% 상한은 PITI(원금, 이자, 세금, 보험)에 적용되므로, 세율이 높은 주에서는 같은 소득으로도 더 낮은 가격의 집을 사야 한다.
- HOA·관리비. 해당되는 경우 월 $200~$800이며, 모기지 이자처럼 공제되지 않는다. 순수한 소비 비용이다. HOA가 월 $200 늘어날 때마다 감당 가능한 주택 가격은 약 $30K~$120K 줄어든다.
이 시나리오에 포함되지 않는 것
- 외벌이 + 자녀. 미국 주요 대도시권에서 보육비는 자녀 1인당 월 $1,500~$2,500까지 들 수 있다. 이 경우 22% 상한은 15
18%까지 내려간다. 그렇지 않으면 아이가 태어난 후 1218개월 안에 계산이 무너진다. - 고비용 대도시권 보정. 샌프란시스코, 뉴욕, LA, 보스턴에서는 일반적인 소득층에게 임대료가 총소득의 35
40%를 넘는 경우가 흔하다. 28/36 프레임워크는 비슷한 임대료가 총소득의 2530% 수준인 시장을 전제로 한다. 고비용 대도시권에서는 어느 법칙을 쓰든 절대적인 감당 가능 기준을 맞추기가 더 어렵다. - 집값 상승 기대. 이 글은 현금흐름 관점의 감당 가능성에 초점을 맞춘다. 특정 시장에서 연 4% 이상의 상승을 기대한다면, 계산은 ‘조금 더 무리해도 된다’ 쪽으로 기운다. 쌓이는 자산이 더 크기 때문이다. 2026년 기준 미국의 대부분 시장은 그런 전제를 정당화할 만큼은 아니다.
실제로 해야 할 일
- 실수령액을 계산한다(총소득에서 세금과 건강보험료를 뺀다).
- 실제로 하고 싶은 은퇴 저축액을 뺀다(총소득의 15%가 합리적인 목표다).
- 기본 생활비(식료품, 교통비, 공과금, 비상자금 적립)를 뺀다.
- 주거비 상한을 다음 중 더 낮은 값으로 정한다.
- 총소득의 28%(은행 상한)
- 은퇴 저축 후 실수령액의 35%
- 둘 중 더 낮은 값이 당신의 진짜 주택 예산이다.
임대 vs 구매 계산기 열기 →에서 2026년 금리 기준으로 당신의 진짜 주택 예산이 구매와 임대 각각에서 어떻게 보이는지 비교해보자. 결과로 나오는 건 은행이 승인하는 최대 금액이 아니라, 당신 상황에 맞는 정직한 최대 주택 가격이다.