金利6.5%時代の賃貸vs購入：損益分岐点が5年から9年に伸びた
賃貸vs購入の答えは2024〜2026年にかけて変わったが、ネット上のアドバイスの多くはまだ追いついていない。
40万ドルの家を、2021年の金利（3%）と2026年の金利（6.5%）で計算機に通してみた。損益分岐年——純資産で購入が賃貸を上回る年——は4年動いた。
損益分岐年が実際どう見えるか
同じ40万ドルの家、同じ頭金20%、同じ30年固定。金利だけが変わる：
| 住宅ローン金利 | 月々の元利 | 損益分岐点（購入が有利） |
|---|---|---|
| 3.0%（2021年） | $1,348 | 5年目 |
| 4.5%（長期平均） | $1,621 | 7年目 |
| 6.5%（2026年） | $2,022 | 9年目 |
| 7.5%（ピーク） | $2,237 | 11年目 |
金利が3.5ポイント上がったことで、損益分岐までの時間が4年増えた。毎月の支払いのうち利息部分が大きくなり、元本部分が小さくなる一方、賃借人が投資する頭金の機会費用は変わらない。
7年以上住み続けるなら購入が依然有利だ。5年程度で引っ越す可能性があるなら、今は賃貸が明確に有利だ。金利3%未満時代の「5年ルール」は、2026年には当てはまらない。
40万ドルの家の完全な所有コスト
各項目を計算してみた。
| コスト | 年間 | 月間 |
|---|---|---|
| 住宅ローン元利（6.5%、30年、頭金20%） | $24,264 | $2,022 |
| 固定資産税（全国平均1.1%） | $4,400 | $367 |
| メンテナンス（住宅価値の1%） | $4,000 | $333 |
| 保険 | $1,800 | $150 |
| HOA（該当する場合） | $3,600 | $300 |
| 月々のキャッシュアウト | $3,172 | |
| 8万ドルの頭金の逃した収益（実質7%） | $467 | |
| 総経済的コスト | $3,639 |
人々が口にする「2,022ドルの住宅ローン」は、実際の月間経済的コストの56%にすぎない。残り——税金、メンテナンス、保険、HOA、機会費用——こそが、「家賃は無駄だから買った」という発言を計算の誤読にしている部分だ。
この3,639ドルのうち一部は資産形成につながる（住宅ローン返済のうち元本部分）。だが大部分はそうではない。
賃貸が実際に有利になるとき
月2,800ドルの賃貸物件（40万ドル相当の物件で総家賃利回り8.4%が典型）と比較すると：
- 賃借人は月2,800ドルを支払う
- 所有者は月3,172ドルを現金で支払い、さらに8万ドルが固定される
- 賃借人が投資する差額：($3,172 − $2,800) × 12 + 初期8万ドル ＝ 1年目で約84,500ドルが投資され、毎年成長していく
10年間、実質年率7%で複利運用すると、賃借人の投資ポートフォリオはおよそ16万ドルに達する。一方、所有者は元本返済から約3万5千ドルの資産と、約8万5千ドルの値上がり分（40万ドルに年3%で10年間、約30%）を積み上げているが、売却時の諸経費2万4千ドルが差し引かれる。
このケースでは9年目でおおむね拮抗し、購入側の追い上げのほとんどは住宅の値上がり率によるものだ。値上がり率を1.5%に下げると、損益分岐点は12年目以降にずれる。4.5%に引き上げると、損益分岐点は6〜7年目に戻る。
何が答えを変えるか
損益分岐年を実際に動かす5つの要因：
- 地域の価格対家賃比率。 25を超える（サンフランシスコ、ニューヨーク、ロサンゼルスの一部）→ 10年スパンでは賃貸がはっきり有利になることが多い。15未満（ピッツバーグ、クリーブランド、中西部の多く）→ 購入が5〜6年目で有利になる。
- 予想される居住期間。 最も決定的な変数。2026年の金利水準では、5年未満はほぼ常に賃貸が有利。10年超はほぼ常に購入が有利。
- 地域の家賃上昇率。 年5%以上の家賃上昇（2023年以前のオースティン、フロリダの一部）は損益分岐点を1〜2年前倒しする。横ばいの家賃（調整後の市場）はそれを後ろにずらす。
- 頭金の代替的な使い道。 節約した頭金を実際には投資しないつもりなら、機会費用は理論上のものにすぎない。計算は崩れ、購入がデフォルトで有利になる。
- 税制上の扱い。 住宅ローン利子控除は、2017年以前ほど重要ではなくなった（標準控除額が引き上げられたため）。多くの中所得世帯にとって、控除は事実上ゼロだ。高税率州の高所得世帯は依然として意味のある恩恵を受ける。
このシナリオが当てはまらないケース
- 家族の安定性のニーズ。 学区、固定の住宅コストをもたらす30年固定ローン、リフォームのコントロール——これらは純資産の計算に含まれない非財務的価値だ。9年の損益分岐点は「9年の刑期」ではない。スプレッドシートが、あなたがすでに購入を好んでいたかもしれないライフスタイル上の理由に追いつく地点にすぎない。
- 現金購入者。 住宅ローンがなく、頭金の機会費用も同じようには発生しない。計算は「購入価格全額の逃した収益」対「節約した家賃+値上がり分」になる。損益分岐の構造がまったく異なる（通常はより短い）。
- 投資用不動産。 賃貸収入がすべてを変える。この記事は自己居住用についてだ。投資用途にはキャップレート／自己資金利回りのフレームワークを使うべきだ。
- 投機的な値上がりが見込める市場。 地域の住宅価格が年6〜8%値上がりすると本当に信じているなら（一部のサンベルト市場）、6.5%の住宅ローン金利でも5〜6年目で購入が有利になる。この文の「信じているなら」が大きな仮定を背負っている。
実際にやるべきこと
自分の本当の数字で計算しよう。2021年に通用したデフォルト値は今は通用しないし、全国的なデフォルト値もあなたの具体的な市場には通用しない。
賃貸vs購入計算機を開く →で、住宅ローン金利、住宅の値上がり率、家賃上昇率、投資リターンを自分の数字で上書きしてみよう。損益分岐年だけが重要な出力であり、それ以外はすべて中間結果だ。